تجویز انتقال منافع به غیر

تجویز انتقال منافع به غیر

تجویز انتقال منافع مال به دیگری

دعوای تجویز انتقال منافع مال به دیگری از جمله مباحث پرکاربرد و مهم در حوزه حقوق املاک است . و از آن جایی که بسیاری از مردم ممکن است نسبت به آن آگاهی کافی را نداشته باشند لازم است  که به آن بپردازیم . دعوی تجویز انتقال منافع شرایط صعب‌الاحرازی ندارد چرا که طرح این دعوی خطر و ضرر قابل توجهی را برای مستأجر یا مؤجر به دنبال ندارد. اما از سوی دیگر هر مستأجری نمی‌تواند برای درخواست تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند. بنابراین،هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه‌ی مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الاّ مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند .

منظور از تجویز انتقال منافع مال چیست؟

منظور از تجویز انتقال منافع مال به دیگری در عقد اجاره این است که مستاجر محل کسب وپیشه وتجارت بتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مال اجاره را به دیگری در قالب سند رسمی انتقال دهد . موضوع تجویز انتقال منافع مال به دیگری در ماده ۱۹قانون روابط موجر و مستاجر مطرح و بیان شده است که ما در ادامه نکات مربوط به این ماده را بیان می کنیم .

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت. تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

نکات مربوط به ماده ۱۹

 در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با وجود صراحت ماده ۱۰ این قانون «اصل بر عدم انتقال منافع» است. بنابراین، در صورتی که طرفین در اجاره‌نامه متعرض موضوع انتقال نشده باشند و موضوع مسکوت گذاشته شود؛ یعنی حق انتقال به غیر وجود ندارد مگر این‌که مستأجر طی سند جداگانه ای اجازه انتقال را کتباً دریافت نموده باشد. از این‌رو به نظر می‌رسد عبارت: «هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده…» در مفهوم واقعی خود به کار نرفته باشد؛ چرا که اگر به ظاهر ماده اکتفا کنیم باید معتقد باشیم که وقتی مستأجر می‌تواند درخواست تجویز انتقال منافع را بنماید، که در اجاره‌نامه این حق از وی سلب شده باشد. حال آن‌که اساساً مستأجر مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ چنین حقی ندارد، این عبارت در صورتی می‌توانست صحیح باشد که اصل بر انتقال منافع می‌بود. نتیجه این‌که عبارت مذکور ناشی از مسامحه قانونی است و اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند برای تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند.

موضوع دیگری که در این قسمت نیاز به بحث دارد عبارت ادامه ماده است که اشعار می‌دارد: «… یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده…» این عبارت در مقام بیان مطلب و شرط جدید نیست. بلکه عبارت مذکور نیز در صدد بیان شرط عدم وجود حق انتقال است؛ چرا که عدم وجود اجاره‌نامه به‌طور ضمنی حاکی از عدم وجود حق انتقال به غیر است مگر این‌که حالتی را تصور کنید که علی‌رغم عدم وجود اجاره‌نامه مستأجر از مؤجر، اذن کتبی مبنی بر انتقال داشته باشد که به نظر می‌رسد در این حالت اگر اجازه کتبی حاکی از وجود رابطه‌ی استیجاری فیمابین طرفین باشد به واقع دلالت بر رابطه‌ی استیجاری داشته و اجاره‌نامه تلقی می‌شود و به نظر می‌رسد چنین مستأجری می‌تواند با استناد به این سند به انتقال منافع بپردازد. بنابراین، صرف عدم وجود اجاره‌نامه برای دعوی تجویز انتقال منافع شرط محسوب نمی‌شود بلکه این موضوع به جهت مشخص نبودن تکلیف انتقال در روابط استیجاری شفاهی و ناشی از اصل عدم انتقال در قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد. بنابراین، عدم وجود اجاره‌نامه به خودی خود شرط محسوب نمی‌شود بلکه سبب پیش‌بینی این عبارت در قانون مزبور، عدم وجود حق انتقال به غیر در چنین روابط استیجاری است.

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

عدم رضایت مالک و عدم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر

صرف‌نظر از صراحت ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ عدم رضایت مالک جهت طرح دعوی تجویز انتقال منافع، شرط عقلی است؛ چرا که درصورت رضایت مالک به انتقال، نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال به غیر و طی فرایند طولانی، وقت‌گیر و هزینه بر جهت اخذ رأی مبنی بر تجویز انتقال منافع نیست، کما این‌که در عرف نیز مرسوم است اغلب مستأجرین به جای استفاده از شیوه‌ی پیش‌بینی شده در ماده ۱۹ قانون یاد شده با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان «حق مالکانه» اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند. بنابراین، در صورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست؛ لیکن جلب رضایت مالک به شیوه معمول عرفی، به این صورت که اغلب مستأجر و منتقل‌الیه بعد از انجام معامله برای اخذ رضایت به مالک مراجعه می‌کند به شدت خطرناک است و می‌تواند احتمال طرح دعوی انتقال به غیر را به دنبال داشته باشد و مشاهده شده است که معمولاً این شیوه مورد سوء‌استفاده برخی مالکین قرار می‌گیرد به‌طوری‌که در بدو مراجعه مستأجر برای کسب رضایت انتقال، شفاهاً با درصد یا نسبتی از مبلغ فروش واقعی اعلام موافقت می‌کنند؛ اما بعد از انجام انتقال به طرق مختلف با زیاده‌خواهی و تهدید به طرح دعوی تخلیه درصدد آزار و اذیت مستأجر برمی‌آید. بنابراین، چنین طریقی برای انتقال به هیچ وجه پیشنهاد نمی‌شود.

درخصوص حکم به تجویز انتقال منافع به غیر، چون در قانون طریقه‌ی خاصی برای آن در نظر گرفته شده، نیاز به صدور اجراییه ندارد.

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

عدم لزوم تفکیک ملک برای انتقال سرقفلی

چنانچه مستأجر مالک کل سرقفلی مغازه‌ی مورد بحث باشد و بخواهد وفق تبصره‌ی ماده‌ ۱۹ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶حق سرقفلی خود را به شخص ثالث انتقال دهد، نیازی به تفکیک ملک نمی‌باشد و صادر کردن قرار عدم استماع دعوا به لحاظ مشاع بودن ملک توجیه قانونی ندارد.

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

 امکان معرفی خریدار در دادخواست تجویز انتقال منافع

اینکه مستأجر بتواند ضمن تقدیم دادخواست شخص خریدار را هم به دادگاه معرفی نماید و دادگاه به انتقال ملک به نامبرده حکم صادر کند، جایگاه قانونی دارد یا خیر؟ بایستی گفت قانون‌گذار متعرض این موضوع نگردیده و اخذ مجوز انتقال به‌طور مطلق را مدنظر قرار داده است. «در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد» این قسمت از ماده ۱۹ متضمن بیان عادی ترین و در عین حال کامل ترین نوع انتقال اختیاری حق کسب و پیشه و تجارت است. چه ناظر به موردی است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد و با سند رسمی اقدام به انتقال منافع مورد اجاره ( و تبعا حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به آن) می کند.

انتقال حق کسب و پیشه و تجارت پس از انقضای مدت اجاره

مطلبی که در این فرض ممکن است مطرح شود این است: با توجه به این که سند اجاره مقید به مدت است، آیا مستاجر می تواند پس از انقضای مدت اجاره (که حق انتقال به غیر هم در آن مندرج است)، منافع را به غیر انتقال دهد؟ در رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، تصرف مستاجر در پایان مدت به حکم قانون  استمرار پیدا می کند و چون حق انتقال به غیر (با رعایت شرایط قانونی) در عقدی مندرج است که آثار آن پس از انقضای مدت نیز ادامه دارد، ناچار آثار این حق نیز ادامه خواهد داشت.

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.