حق کسب و پیشه چیست و چه تفاوتی با سرقفلی دارد؟

حق کسب و پیشه

حق‌کسب و پیشه و تفاوت آن با سرقفلی

یکی از موضوعات رایج در بحث حقوق  و تکالیف میان موجر و مستاجر  بحث پرداخت  حق‌کسب و پیشه است . در کنار آن حق دیگری نیز  وجود دارد به نام حق سرقفلی .معمولا این دو  حق به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند.

مانیز در این نوشتار قصد داریم به بررسی حق‌کسب وپیشه وتجارت بپردازیم . و در ادامه آن را با حق سرقفلی مقایسه نماییم.

وقتی به قوانین ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می کنیم هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق‌کسب و پیشه و تجارت بود، این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود، اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است. علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون می کنند مشتری ها را از دست می دهد  و در محل جدید باید مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیابد. به همین دلایل قانون گذار از مستأجرها حمایت می کند.

به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد عقد اجاره به وجود می آید. علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد، در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد، اگر مستاجر یک ملک تجاری در طول سال‌ها فعالیت، یک مکان تجاری را به واسطه کسب و پیشه خاصی، به شهرت رسانده باشد، در این صورت، می‌تواند بابت این تلاش خود، حق کسب و پیشه را هم مطالبه کند.

 بالفرض تصور کنید، مستاجری یک مغازه خالی و بدون فعالیت تجاری را مدت دو تا سه سال اجاره می‌کند و در این مدت با تبدیل این مغازه به یک اغذیه فروشی معروف یا یک فروشگاه برند، باعث می‌شود تا ارزش افزوده ویژه‌ای به آن مغازه اضافه شود.

در این صورت، شاید بتوان تصور کرد مستاجر این حق را دارد تا پس از چند سال فعالیت تجاری در یک مکان خاص و ایجاد ارزش افزوده تجاری برای آن مکان، حقی را به عنوان حق کسب و پیشه در محل، از مالک مطالبه کند، اما به طور کلی حق کسب و پیشه چگونه قابل مطالبه است؟

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

ماهیت حق کسب و پیشه

قانون روابط موجر و مستاجر که سال ۱۳۵۶ به تصویب رسید، یک حق مستقلی را به نام حق‌کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت.

این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار تجاری و کسب مشتری در یک مکان تجاری خاص، برای مستاجر ایجاد می‌شد.

در واقع، حق‌کسب و پیشه این گونه نبود که به واسطه اجاره ملک تجاری، خود به خود برای مستاجر ایجاد شود، بلکه در صورت تلاش مستاجر برای کسب شهرت تجاری و جذب مشتری، در طول زمان و به مرور، ایجاد می‌شود.

حق‌کسب و پیشه البته مقدار مشخصی ندارد؛ اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد، در این صورت مستاجر می‌تواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستاجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند، اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، در این صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت کند.

مطالبه حق کسب و پیشه بر اساس قانون سال ۵۶ به رسمیت شناخته شده است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ دیگر اشاره‌ای به حق کسب و پیشه نشده و تنها چیزی که قانونگذار دریافت و انتقال آن را مجاز دانسته، حق سرقفلی است.

باید توجه کرد که در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ هستند، دیگر امکان مطالبه حق کسب و پیشه وجود ندارد و چنین حقی از سوی قانونگذار به رسمیت شناخته نشده است، اما در قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ منعقد شده‌اند، مشمول این قانون بوده و مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت، در آنها مجاز است.

وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی یک مکانی را اجاره کند و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند، پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد. درواقع می‌توانیم بگوییم، حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست می‌آورد. به‌طور مثال: آقای حسنی در سال ۱۳۶۰ در بازار شیراز مغازه‌ای را به مدت ۵ سال اجاره کرده بود و مشغول کسب‌وکار و تجارت شده بود. پس از ۵ سال که مدت اجاره به پایان رسید، آقای حسنی باز هم در آن مغازه باقی ماند و کار کرد و شهرت پیدا کرد و مشتری‌های زیادی داشت تا اینکه پس از ۲۰ سال کار در سال ۱۳۸۰، آقای مردانی که مالک مغازه بود از آقای حسنی خواست تا این مکان را تخلیه کند و مغازه را به آقای مردانی که مالک است تحویل بدهد؛ در حالیکه آقای حسنی ۲۰ سال است که اینجا کار می‌کند و نمی‌توان مغازه‌ای را که با آن اعتبار و شهرتی بدست آورده از او گرفت. در اینجا آقای مردانی برای اینکه مغازه خود را دوباره بدست بیاورد و آقای حسنی را مجبور کند که مغازه را تخلیه کند، باید یک مبلغی را به آقای حسنی بپردازد که این مبلغ، بخاطر شهرت، اعتبار و تعداد مشتریانی است که آقای حسنی برای این مغازه کسب کرده است. به این مبلغ (حق‌کسب و پیشه و تجارت) می‌گویند که حق مستأجری است که در این مغازه، شهرت کسب کرده و در صورت تغییر محل کار، مستأجر، مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند. این حق در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بعنوان (حق کسب و پیشه و تجارت) مطرح شده است.

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

• حق سرقفلی عبارت است از مال یا مبلغی  که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می کند. ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است .چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

• حق‌کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می آید.

• میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است. ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.

• حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است. حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق‌کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

• حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی می شود برای پرداخت آن از دیگری ضمانت کرد ولی حق‌کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.

• حق سرقفلی  قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق‌کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.

• حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی شود؛ ولی حق کسب  به صرف تحقق تخلف ساقط میگردد.

• حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق‌کسب و پیشه  این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت میشود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق‌کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک میتواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق‌کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.

حق کسب و پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است

• حق‌کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد
•   حق‌کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق‌کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.

موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم در راستای احقاق حقوق شما با همکاری وکلای متخصص در همه زمینه های حقوقی حاضر به ارائه خدمات مربوطه می باشد. در خصوص دعاوی مربوط به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه  موسسه با در اختیار گذاشتن وکیل متخصص سرقفلی و وکیل حق کسب و پیشه ماهر  می تواند به احقاق حقوق شما در مقابل تضییع آن یاری نماید.