وکیل افراز
وکیل افراز به وکیل پایه یک دادگستری گفته میشود که نسبت به‌تمامی قوانین حقوق مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع آگاهی و تخصص کامل و جامع دارد.
به همین دلیل زمانی که شما درخواست افراز ملک مشاع را دارید و دراین‌رابطه با شریک و یا شرکای خود مشکل دارید، خیلی بهتر است برای آن که کارهای مربوط به افراز ملک مشاع به‌سادگی برای شما انجام شود با یک وکیل افراز متخصص به امور و قوانین مربوط به افراز ملک مشاع صحبت و مشاوره دریافت نمایید.
چرا که انجام مشاوره با یک وکیل افراز متخصص باعث میشود شما بتوانید نسبت به‌تمامی کارهایی که باید در خصوص افراز ملک مشاع انجام دهید با اطلاع و آگاه شوید تا به حق مسلم خود برسید و در صورت تمایل کلیه کارهای مربوط به افراز ملک مشاع را به وکیل افراز متخصص بسپارید.
بهترین وکیل افراز در تهران
شما می‌توانید در خصوص مشکلات پیش‌آمده ناشی از دعاوی مربوط افراز ملک مشاع و امور مربوط به آن با وکیل افراز متخصص در امور حقوقی و قانونی اعم از قانون افراز و فروش املاک مشاع مؤسسه حقوقی فرهنگ تفاهم که به کلیه قوانین و حقوق مربوط به این حوزه اشراف و آگاهی دارد مشاوره داشته باشید که در صورت نیاز با انعقاد قرارداد وکالت از وکیل افراز متخصص در این حوزه یاری بطلبید چرا که انتخاب وکیل پایه یک دادگستری درست در این زمینه می‌تواند بهترین تصمیم برای رسیدن به حق شما باشد.
افراز چیست؟
قبل از آن که تعریفی ارائه دهیم برای درک بهتر و درست‌تر از افراز ملک مشاع و دعاوی مربوط به آن تعریف کوتاهی از مشاع برای شما خواهیم داشت تا به درک بهتری از افراز (مفروز) برسید.
مشاع به معنای مشترک است؛ یعنی فرد یا افرادی به‌موجب یک عقد با هم توافق می‌نمایند تا در یک ملک با هم شریک شوند. حال در این جا ممکن است افرادی که در یک ملک شریک هستند حال به‌صورت تراضی حال به شکل اجبار که همان درخواست یکی از شرکا برای تقسیم است درخواست افراز نمایند.
نکته قابل‌توجه این است که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاعی به وجود نخواهد آورد؛ لذا مالکین می‌توانند باتوجه‌به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد؛ افراز به معنای جداکردن سهم هر یک از مالکین از مال مشاع میباشد. این افراز می‌تواند به دو شکل توافقی و یا به شکل اجبار یعنی از طریق مراجع قضایی صورت گیرد.
در افراز ملک مشاع هر یک از شرکا می‌توانند نسبت به افراز مال مشاع درخواست خود را بدهد؛ ولی آن چه که حتماً باید موردنظر قرار بگیرد این است که تا قبل از این که این کار صورت بگیرد هیچ یک از شرکا نمی‌توانند دیگری را از تصرف در ملک مشاعی ممنوع نمایند و مانع استفاده او از ملکی که در آن شریک هستند بشود.
انواع افراز ملک مشاع
افراز اختیاری: به حالتی گفته میشود که شرکای یک ملک مشاعی با رضایتی که به‌صورت مشترک دارند اقدام به تقسیم مال مشاع می‌نمایند.
افراز اجباری: به حالتی گفته میشود که یکی از شرکا خواهان افراز مال مشاع میباشد؛ ولی سایر شرکا از این موضوع رضایت ندارند، در این جا فرد شریک متقاضی تقسیم ملک مشاع باید به دادگاه درخواست افراز بدهد که در اینجا فرد می‌تواند برای انجام کلیه کارهای مربوط به تقسیم از یک وکیل افراز متخصص در این زمینه مشورت بگیرد و در صورت نیاز کلیه کارهای مربوط به تقسیم را به وکیل افراز بسپارد.
نحوه درخواست افراز ملک
همان‌طور که سابقاً به آن پرداختیم افراز ملک مشاع هم ممکن به شکل اجباری و از روی اختلاف پیش‌آمده با سایر شرکا در خصوص تقسیم ملک مشاعی باشد که هر یک از شرکای ناراضی می‌توانند درخواست تقسیم دهند هم این که به شکل تراضی و با توافق یکدیگر و به درخواست تمامی شرکا صورت گیرد که در هر دو صورت مشاوره از یک وکیل افراز متخصص می‌تواند بسیار به‌پیش برد سریع روند کار کمک زیادی بکند.
مرحله اول
حال در خصوص این که به چه نحوی درخواست باید انجام شود این‌گونه مطرح می‌نماییم که اگر ملک مشاعی از ابتدا در دفتر ثبت اسناد و املاک مورد ثبت واقع شده باشد درخواست افراز مال مشاعی تنها به همان دفتر ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام میشود؛ ولی اگر احیاناً موردی پیش بیاید که ملک مشاعی در اداره ثبت اسناد و املاک مورد ثبت واقع نشده باشد درخواست تقسیم باید به دادگاه محل وقوع ملک داده شود.
پس در موردی که ملک از ابتدا در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد درخواست به آن جا داده میشود و در صورت وجود و احراز تمامی شرایط در خصوص تقسیم ملک مشاعی فرایند تقسیم توسط اداره ثبت اسناد و املاک صورت می‌پذیرد.
مرحله دوم
اگر اداره ثبت بعد از بررسی درخواست و مطابق ماده ۵ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع که عبارت است از مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت‌مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید. اعلام کرد که بنا به دلایلی امکان افراز ملک مشاعی وجود ندارد حال شخصی که درخواست تقسیم دارد می‌تواند شخصاً و یا توسط وکیل افراز ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم از سوی دفتر ثبت به دادگاه مراجعه نمایید و طرح دعوا کند که چه‌بسا بهتر است انجام کار خود را برای رسیدن به نتیجه مورد دلخواه به وکیل افراز متخصص ارجاع دهد و از او در این زمینه راهنمایی بگیرد.
مرحله سوم
حال اگر شخص خود بخواهد به‌تنهایی اقدام نماید و یا کار را به وکیل افراز بسپارد باید از اداره ثبت اسناد و املاک گواهینامه‌ای مبنی بر عدم قابلیت افراز تحویل گیرد و همراه با سایر مدارک اعم از رونوشت برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی خود به همراه دادخواستی درخصوص فروش ملک مشاعی که توسط وکیل افراز تنظیم شده است تحویل دادگاه حقوقی محل وقوع ملک دهد که البته امروزه ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی صورت میگیرد.
حال بعد از آن دادگاه، تاریخی برای جلسه رسیدگی تعیین می‌کند و از طریق پیامک به شخص متقاضی آن را اعلام خواهد کرد حال دادگاه بعد از رسیدگی به درخواست شخص، دستور به فروش ملک مشاعی می‌دهد و ملک مشاعی به مزایده گذاشته میشود و نبود شرکا در جلسه مزایده مانعی برای فروش ملک نیست و خود شخص درخواست دهنده هم می‌تواند ملک را به کل بخرد.
تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز
در ظاهر امر بین تفکیک و افراز مال هیچ تفاوت چندانی وجود ندارد و گاهی افراد به علت عدم آگاهی این دو را با یکدیگر اشتباه می‌گیرند؛ ولی چیزی که مورد توجه است این موضوع است که بین این دو تفاوت‌هایی وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد.
تفاوت اول
اولین تفاوتی که وجود دارد این است که در بحث تفکیک ملک، مشاع بودن شرط اساسی و لازم نیست؛ یعنی ممکن است ملکی که درخواست تفکیک آن به اداره ثبت‌اسناد و املاک شده است فقط یک مالک داشته باشد و یا ممکن است چند نفر که به‌صورت مشاعی مالک آن ملک هستند درخواست تفکیک کرده باشند. اما در مفروز شرط اساسی و لازم برای درخواست تقسیم ملک این است که ملک حتماً باید بین دو یا چند نفر مشترک باشد و هر یک سهمی از آن ملک مشاع داشته باشد.
تفاوت دوم
تفاوت بعدی این است که بعد از انجام تفکیک اگر ملک حالت مشاعی باشد با انجام این تقسیم‌بندی حالت اشاعه همچنان به حالت قبل باقی می‌ماند؛ ولی در مفروز بعد از انجام تقسیم ملک، حالت اشاعه بین طرفین از بین می‌رود.
در بحث تفکیک مال مشاعی درخواست انجام این کار معمولاً در اداره ثبت‌اسناد و املاک صورت میگیرد؛ ولی در بحث مفروز هم از طریق ارائه دادخواست به دادگاه و هم از طریق اداره ثبت‌اسناد و املاک انجام میشود که انجام کلیه کارهای مربوط به تقسیم را میتوان به دست وکیل افراز متخصص برای انجام کارها در کم‌ترین زمان سپرد.
تفاوت سوم
در بحث تفکیک بعد از انجام تقسیم و قطعه‌بندی ملک مشاعی صرفاً ملک تقسیم میشود و جداسازی صورت نمی‌گیرد؛ اما در بحث مفروز بعد از تقسیم ملک سهم هر یک از شرکا مشخص شده و به آنها داده میشود؛ این نکته حائز اهمیت است که بعد از تقسیم ملک و تبدیل آن به قطعات معین متناسب با سهم شرکا باید تقسیم نامه تنظیم بشود؛ ولی در افراز ملک مشاع و مشخص‌شدن سهم هر یک از شرکا تنظیم تقسیم نامه ضرورتی ندارد.
در تفکیک مال مشاع باید در آخر یک صورت مجلس تفکیکی تنظیم شود؛ اما در بحث افراز مال مشاع رأی نسبت به افراز ملک مشاع صادر خواهد شد و در صورت عدم اعتراض قطعی و لازم‌الاجرا است.
در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف میشود و با رضایت معترض میتوان ادامه اقدام را انجام داد، اما اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض کنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به تقسیم ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
هزینه ی افراز در اداره ثبت اسناد و املاک چقدر است؟
سؤالی که بسیار توسط افرادی که شریک در یک ملک مشاعی هستند و خواهان تقسیم آن هستند مطرح میشود آن است که هزینه ی انجام افراز مال مشاع در دفتر ثبت اسناد و املاک چه مقدار میباشد؟
در پاسخ به این سؤال مهم و کاربردی این‌گونه پاسخ می‌دهیم که مطابق ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک که عبارت است از این که هر‌گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم‌مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی به‌قرار ده‌هزار ریال، دویست ریال از طرف ذی‌نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.
به بیانی ساده‌تر هزینه افراز؛ مانند هزینه تفکیک از فردی که خواهان تقسیم میباشد در اداره ثبت اسناد و املاک دریافت می‌گردد و این هزینه بر اساس ارزش معاملاتی روز محاسبه میشود و مقدار بهایی که به هنگام معامله تعیین میشود حتی اگر از ارزش معاملاتی روز بیشتر باشد در تعیین هزینه دریافتی از خواهان تقسیم ملک مشاعی تأثیری ندارد.
در چه مواردی افراز ملک مشاع رد می شود؟
در بالا به این موضوع اشاره کردیم که ممکن است ملک مشاعی بعد بررسی از سوی اداره ثبت اسناد و املاک، گواهینامه‌ای مبنی بر عدم امکان افراز ملک مشاع دریافت نماید حال این موضوع که چه مواردی ممکن است باعث این امر شود را به شما توضیح خواهیم داد.
- اولین موضوعی که اهمیت بسیاری در بحث افراز ملک مشاع دارد این است که بعد از بررسی بر روی ملک مشاع اداره ثبت متوجه شود که عمل تقسیم، باعث میشود سهم هر یک از شرکا و یا کل مال مشاع و یا سهم یک یا چندی از شرکای ملک شراکتی از مالیت بیفتد.
- موضوع بعدی این است که شرکا طبق یک توافق ضمن قرارداد، حق درخواست تقسیم را از خود سلب کرده باشند و امکان انجام این کار را از یکدیگر گرفته باشند. در این حالت امکان تقسیم حتی درصورتی‌که یکی از شرکا درخواست بدهد وجود ندارد.
- در جایی که تقسیم به‌موجب قانون امکان‌پذیر نیست اداره ثبت، افراز ملک مشاع را قبول نمی‌کند.
در تمامی این حالات همان گونه که به آن اشاره شد فرد متقاضی بعد از آن که به او اعلام شد امکان افراز مال مشاع وجود ندارد می‌تواند درخواست فروش ملک مشاعی را به دادگاه دهد و ملک به مزایده گذاشته و فروخته بشود و هر یک از شرکا مطابق سهم خود پول آن را دریافت نمایند. در این جا نیز فرد متقاضی می‌تواند تمامی کارهای قانونی مربوط به درخواست فروش ملک مشاعی را به وکیل افراز متخصص بسپارد تا وکیل افراز کلیه کارهایی که لازم است را انجام دهد تا فرد متقاضی در کم‌ترین زمان به حق خود برسد.
مرجع رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاعی
فرد یا افرادی که درخواست افراز ملک مشاع را دارند باید برای انجام این کار به مراجع مربوطه مراجعه نمایند چرا که اگر درخواست خود را به مرجع اشتباهی بدهند نسبت به دادخواست مطرح شده قرار عدم استماع دعوا از سمت مرجع قضایی صادر میشود پس چه بسا بهتر است در این خصوص با یک وکیل افراز متخصص که وکیل پایه یک دادگستری نیز می باشد مشاوره داشته باشید.
همان طور که در بالا در بحث نحوه درخواست تقسیم گفتیم اگر ملک مشاعی از اول در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد درخواست افراز مال مشاع فقط در همان دفتر ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام می شود ولی اگر ملک مشاع به هر دلیلی در اداره ثبت اسناد و املاک مورد ثبت واقع نشده باشد درخواست افراز ملک مشاع باید به دادگاه محل وقوع ملک داده شود.
مزایای مشاوره با وکیل افراز موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم
از مزایای مشاوره با وکیل افراز متخصص که وکیل پایه یک دادگستری می باشد این است که، وکیل افراز از آن جهت که نسبت به تمامی قوانین حقوقی اعم از قوانین مربوط به ارث و انحصار وراثت و شراکت اطلاعات کامل و جامع دارد می تواند فرد و یا افرادی را که خواهان افراز ملک مشاع هستند به بهترین شکل راهنمایی کند و راه هایی را که فرد می تواند با قدم گذاشتن در آن به بهترین شکل به حق خود برسد به او بازگو نماید؛ پیشنهاد ما برای شما این است که حتما با وکیل افراز متخصص که در تمامی زمینه های مربوط به افراز مال مشاع آن آگاهی دارد صحبت نمایید.
سوالات متداول وکیل افراز
ملک مشاع را میتوان بدون رضایت سایر شرکا به فروش گذاشت؟
خیر، تصمیم گیری در خصوص فروش ملک مشاع بر عهده تمام شرکا میباشد و بدون رضایت آنها صورت نخواهد گرفت.
ملک مشاعی که غیر قابل افراز باشد به چه نحو جداسازی میشود؟
در این حالت ملک مشاع به درخواست یکی از شرکا یا تمام آنها در دادگاه مورد فروش قرار خواهد گرفت.
ملک مشاعی که سند مالکیت معارض برای آن صادر شده قابل افراز میباشد؟
خیر، تا زمانی که مطابق قانون رفع تعارض صورت نگیرد هیچ اقدامی در خصوص افراز صورت نخواهد گرفت.
تقاضای افراز ملک مشاع توسط یک یا چند شریک توسط کدام واحد صورت میگیرد؟
افراز ملک با واحد ثبتی محلی میباشد که ملک در آن حوزه قرار دارد.
مبلغی که از فروش ملک مشاع حاصل میشود به چه نحوی به شرکا داده میشود؟
بعد از فروش ملک و کسر هزینه های عملیات اجرایی هرکدام از شرکا مطابق سهم خود پول دریافت می‌نماید.
