موسسه حقوقی و آموزشی فرهنگ تفاهم

۰۲۱-۵۴۷۶۴​

۰۲۱-۵۴۷۶۴​

مشاوره حقوقی 02154764

خیار معامله ملکی
خیار معامله ملکی

انواع خیارات معاملات ملکی

سوالات متداول

در خیار معامله‌های ملکی باید گفت که معاملات ملکی یا معاملات دیگر که معمولا به صورت قرارداد کتبی نوشته می‌شود و براساس آن حق و حقوق دو طرف معامله مشخص می‌شود؛ گاهی به دلایلی ممکن است یکی از طرفین قصد فسخ معامله را داشته باشند که این امر ممکن نبوده مگر با استفاده از خیارتی که در معاملات ذکر می‌شود.

بحث خیارات در عقود و معاملات دیگر نیز مطرح است، اما در معاملات ملکی به دلیل پیچیدگی ها و ارقام سنگین آن، طرفین معامله و همچنین مشاوران املاک به دلیل جلوگیری از مشکلات حقوقی و قضایی باید بیشتر از سایرین با آن‌ها آشناییت داشته باشند.

خیار تدلیس

خیار تدلیس یکی دیگر از انواع خیارات در معاملات ملکی است و برخلاف سایر خیارات، قابلیت اسقاط ندارد. این خیار مربوط به نیرنگ و فریب یکی از طرفین در معامله است و در صورت وجود تدلیس، طرف دیگر اختیار فسخ معامله را دارد. اما برای فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس، نیاز به شواهد و مستندات کافی دارید.

برای جلوگیری از تدلیس در معاملات ملکی، پیشنهاد می‌شود که تمامی وعده‌ها ومکالمه های طرفین در خصوص ملک به صورت مکتوب ثبت شود. این کار می‌تواند به طرفین در فرایند معامله برای وقوع از تدلیس جلوگیری کند.

قابل ذکر است که مابقی خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط بوده، ولی خیار تدلیس همچنان برقرار است و نمی‌توان آن را اسقاط کرد. بنابراین، در هر معامله‌ای باید به دقت بررسی شود که آیا تدلیسی در آن وجود دارد یا خیر و در صورت وجود تدلیس، اقدامات لازم برای فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس باید انجام شود.

 خیار مجلس

خیار مجلس به عنوان یک ابزار حقوقی در جلسات معاملات ملکی مورد استفاده قرار می‌گیرد. با استفاده از این ابزار، هر یک از طرفین در زمان جلسه معامله، قادر به فسخ قرارداد می‌باشند. در نتیجه، پس از خروج از جلسه، این حق ساقط می‌شود.

با توجه به اهمیت جلسات معاملات ملکی و بیان خواسته‌ها و وعده‌های طرفین در آن، مدت زمان این خیار شاید کوتاه به نظر برسد، اما امکان رخ دادن آن نیز بالاست.

تفاوت اصلی خیار مجلس با سایر خیارات، عدم نیاز به دلایل و مستندات برای فسخ قرارداد است. با این حال، برای استفاده از این ابزار، شرایطی وجود دارد. به عنوان مثال، این خیار پس از ترک جلسه معامله توسط هر دو طرف یا یکی از آن‌ها، ساقط می‌شود.

همچنین، اگر فروشنده بخواهد قرارداد را با استفاده از خیار مجلس فسخ کند و خریدار مبلغی را پرداخت کرده باشد، باید مبلغ دریافتی را به خریدار بازگرداند. در غیر این صورت، این حق ساقط می‌شود.

با توجه به اینکه خیار مجلس مربوط به جلسه معامله است، نقش مشاوران املاک برای جلوگیری از فسخ قرارداد بسیار حیاتی است.

تماس با وکیل پایه یک دادگستری در مورد خیار معامله

خیار شرط

با توجه به متن ارائه شده، خیار شرط در قرارداد به عنوان یک شرط مدت‌داری تعریف شده است و در صورتی که مدت زمان شرط در قرارداد تعیین نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود. هدف این شرط، جبران ضرر طرفین معامله است و چنانچه یکی از طرفین یا هر دو دچار ضرر شدند، حق فسخ معامله را خواهند داشت. در این نوع شرط، فوریت وجود ندارد و طرفین بر اساس مدت زمان تعیین شده در قرارداد می‌توانند نسبت به فسخ معامله اقدام کنند. در این مورد، دادگاه رای به فسخ یا عدم فسخ نمی‌دهد، بلکه حکم اجرای فسخ معامله را صادر می‌کند تا سایر مراحل فسخ معامله به جهت قانونی قابل پیگیری باشد.

 خیار غبن فاحش

خیار غبن فاحش به اختیار فسخ معامله توسط یکی از طرفین اشاره دارد. زمانی که دچار ضرر و زیان فاحش شده باشد، غبن در اینجا به معنای ضرر و زیان و فاحش به معنای آشکار و زیاد است.

گاهی اوقات یکی از طرفین معامله به علت ناآگاهی از ارزش دارایی، آن را با تفاوت بسیار زیادی نسبت به ارزش واقعی خود معامله می‌کند، خواه این فرد خریدار باشد یا فروشنده. در اینجا بنا به شرایطی، او می‌تواند با استناد به خیار غبن فاحش نسبت به فسخ معامله اقدام کند.

اما این خیار دارای شرایط خاص خود است و به راحتی قابل اثبات نیست. از جمله آنکه منظور از کلمه فاحش در قانون چندان مشخص نیست و تشخیص آن توسط مراجع قانونی نیز مقداری پیچیده است. از جمله شروط خیار غبن، عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله است، به معنایی که تفاوت در قیمت پرداختی و ارزش واقعی دارایی به گونه‌ای باشد که کاملا واضح و فاحش باشد. شرط دیگر مربوط به عدم اطلاع فرد زیان دیده از ارزش واقعی دارایی مورد معامله است. این عدم آگاهی باید قبل از معامله باشد.

خیار غبن در معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد. معمولاً در قراردادهایی خرید و فروش و اجاره املاک به صورت پیش‌فرض این حق اسقاط شده است. اما در صورت رضایت طرفین، آن‌ها می‌توانند این خیار را به متن قرارداد اضافه کنند.

تماس با وکیل پایه یک دادگستری در مورد خیار معامله

اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی

منظور از اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی، سلب اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف است. عبارت «طبق توافق طرفین، کلیه خیارات اسقاط گردید» به کار می‌رود تا نشان دهد که در این معامله اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف سلب شده است، اما خیار تدلیس در هر صورت باقی می‌ماند. با این حال، می‌توان با آوردن شروطی جهت فسخ معامله، به جای اسقاط کافه خیارات، از خیار شرط بهره‌مند شد. بنابراین، اسقاط کافه خیارات مانع استفاده از خیار شرط نیست.

انتقال خیارات به وراث

هر یک از خیارات پس از فوت به ورثه منتقل می‌شود. با این حال، در مورد انتقال خیار شرط به وراث، اگر خیار شرط به قید مباشرت به فرد داده شده باشد، به وراث او منتقل نمی‌شود. به عنوان مثال، اگر درباره خیار شرط نوشته شده باشد که فقط خریدار می‌تواند آن را اعمال کند، به وراث او منتقل نمی‌شود

مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک

بطور کلی، مراحل و نحوه اعمال انواع خیارات در معاملات ملک یکسان است و شخص متضرر برای فسخ معامله باید در ابتدا با ارسال اظهارنامه قضایی به طرف مقابل خواهان فسخ معامله شود. اگر طرف دیگر از فسخ معامله امتناع کند، شخص متضرر باید دادخواست خود را براساس خیار مربوطه تکمیل کرده و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال کند.

موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم با سابقه درخشان در حوزه حقوق ملکی و دراختیار داشتن وکلای مجرب ملکی همواره آماده خدمت رسانی به شما عزیزان می‌باشد. 

تیم حقوقی فرهنگ تفاهم ابتدا با مشاوره تخصصی و بررسی پرونده شما، قبول وکالت می‌کنند و برای نتیجه پرونده به نفع شما اقدام می‌کنند. درصورت هرگونه سوال حقوقی و مشاوره و قبول وکالت با شماره ۵ رقمی ما ۵۴۷۶۴ تماس حاصل نماید. 

وکالت و مشاوره تخصصی با وکیل

آیا خیارات معاملات قابل انتقال است؟

هر یک از خیارات پس از فوت به ورثه منتقل می‌شود، با این حال، در مورد انتقال خیار شرط به وراث، اگر خیار شرط به قید مباشرت به فرد داده شده باشد.

آیا تعیین کردن شرط بدون مدت زمانی در معاملات ملکی دارای اعتبار است؟

خیار شرط در قرارداد به عنوان یک شرط مدت‌داری تعریف شده است و در صورتی که مدت زمان شرط در قرارداد تعیین نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود.

اگر شخصی از فسخ کردن معامله خودداری کرد چه اقدامی باید انجام داد؟

اگر طرف دیگر از فسخ معامله امتناع کند، شخص متضرر باید دادخواست خود را براساس خیار مربوطه تکمیل کرده و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال کند. برای تکمیل و ارسال دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی، ثبت نام در سامانه ثنا به آدرس sana.adliran.ir ضروری است. پس از ثبت نام در این سامانه، شخص می‌تواند از طریق سایت ثنا، برای اخذ نوبت از دفاتر قضایی و دریافت ابلاغیه‌های الکترونیکی اقدام کند.

اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

منظور از اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی، سلب اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف است. عبارت «طبق توافق طرفین، کلیه خیارات اسقاط گردید» به کار می‌رود تا نشان دهد که در این معامله اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف سلب شده است.

 

این مطلب را به اشتراک بگذارید:

Facebook
Twitter
Pinterest
LinkedIn

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مطالب مرتبط

جرائم اینترنتی چیست؟

در واقع جرائم اینترنتی به جرائمی گفته می‌شود که در بستر اینترنت انجام می‌گردد در واقع فرد مجرم با استفاده از کامپیوتر یا تلفن همراه فعل جرم را انجام می‌دهد.

ادامه‌ی مطلب »