تعریف ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که دارای دو یا چند مالک است که هرکدام از آنها حق مالکیت بر قسمتی از ملک را دارا می‌باشند.
چه مواردی باید برای فروش ملک مشترک در نظر گرفت؟
برای فروش ملک مشترک، مالکان باید به موارد زیر توجه کنند:
- آماده کردن مدارک: برای فروش ملک مشترک، باید مدارک مالکیت مشترک ملک، اسناد قانونی مربوط به ملک و سایر مدارک مربوطه آماده شوند.
- توافق نامه فروش: برای فروش ملک مشترک، باید توافق نامه فروش ملک تهیه شود که حقوق و تعهدات تمامی مالکان را تضمین کند. این توافق نامه باید شامل شرایط فروش، قیمت، تقسیم سود و هزینه‌ها، حقوق و تعهدات مالکان و شرایط تحویل ملک به خریدار باشد.
- مشاوره حقوقی: برای اطمینان از رعایت قوانین مربوط به فروش ملک مشترک و صحت تمامی مستندات، مشاوره حقوقی باید حتماً دریافت شود.
در کل، فروش ملک مشترک، نیازمند مدیریت دقیق و صحیح روند فروش است و بهتر است توسط اشخاص متخصص انجام شود.
روش های فروش ملک مشاع
شیوه فروش ملک مشاع در املاکی که قابلیت افراز دارند:
کلمه مفروز در لغت به معنای جداشده می باشد که مالکان اصلی ملک و حدود اختیارات و دارایی آن ها مشخص گردیده. ملک مفروز در اصطلاح حقوقی، ملکی می باشد که بعد از تقسیم به چند سهم جداگانه تبدیل شده باشد و بین شرکا تقسیم گردد و دقیقا ملک مفروز برعکس مالک مشاع می باشد.
در شرایطی اگر اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه تشخیص به قابل افراز بودن ملک مشاع بدهد، دیگر امکان فروش آن ملک به به صورت کلی وجود نخواهد داشت. در چنین شرایطی هر یک از شرکا تنها این اجازه را دارند که سهم خود از ملک را برای فروش اعلام کنند.
برای انجام این امر در ابتدا نیاز است که عملیات ثبتی موردنیاز را انجام دهند و سند افرازی مربوط به سهم خود از ملک را دریافت کند. سپس شخص مالک میتواند میزان سهم خود از ملک را بدون نیاز به اجازه یا رضایت شریک خود به فروش برساند.
اما در شرایطی که یکی از شرکا بدون اذن و رضایت شریک دیگر اقدام به فروش سهم آنها از کل ملک را بکند، مطابق با قانون مدنی عمل او معامله فضولی محسوب می گردد.
انجام دادن این عمل در قانون جرم تلقی نشده اما شرکا این اختیار را دارند که معامله صورت گرفته را قبول یا رد کنند؛ یعنی یا سهم خود از مبلغی که ملک به فروش رسیده دریافت کنند و نهایتا رضایت حود را اعلام دارند و یا آن‌که معامله را رد نمایند و سهم خود از ملک را پس بگیرند.
نحوه فروش ملک مشاع در املاکی که قابلیت افراز ندارند
هریک از شرکا مال مشاعی ابتدا می بایست به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نماید و چنانچه نظر اداره ثبت بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد، مالک ملک مشاعی می تواند دادخواست صدور دستور فروش ملک مشاعی را به دادگاه حقوقی تقدیم نماید. دادگاه نیز بعد از بررسی مدارک و اسناد مالکیت، دستور فروش را صادر خواهد کرد و این دستور به دایره اجرا منتقل می‌گردد.
قوانین مربوط به فروش ملک مشاع
فروش ملک مشترک، موضوعی است که مستلزم رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت مشترک ملک و فروش آن است. در این رابطه، قوانین و مقررات مربوط به فروش ملک مشترک عبارتند از:
- قانون مالکیت مشترک: این قانون به شیوه‌ای تقسیم مالکیت بین دو یا چند نفر را تنظیم می‌کند. این قانون در مورد حقوق و تعهدات مالکان، نحوه تصمیم‌گیری، تقسیم سود و هزینه‌ها و سایر مسائل مرتبط با مالکیت مشترک ملک، قوانین را تعیین می‌کند.
- قانون معاملات ملکی: این قانون به شیوه‌ای فرایند فروش و خرید ملک را تنظیم می‌کند. در این قانون، مواردی مانند شرایط قانونی برای انجام معامله، مدارک لازم برای فروش، روند تحویل ملک، و شرایط توافق‌نامه فروش تعریف شده است.
- قانون مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر فروش): در صورتی که ملک مشترک برای اولین بار فروخته شود، مالیات بر فروش باید پرداخت شود. این مالیات بر ارزش افزوده، بر اساس قیمت فروش ملک و با توجه به شرایط قانون مشخص می‌شود.
- قانون محافظت از حقوق مصرف کننده: این قانون به شیوه‌ای حمایت از حقوق مصرف کننده و اطلاع رسانی صحیح در مورد شرایط فروش ملک و حقوق مالکان تعریف شده است.
در کل، برای فروش ملک مشترک، نیازمند رعایت قوانین مربوط به مالکیت مشترک ملک و فروش آن است و بهتر است از وکلای متخصص در این زمینه استفاده شود.
موسسه حقوقی فرهنگ تفافروش ملک مشاعهم با همکاری و یاری تیم مجرب از وکلای متخصص در حوزه امور ملکی برای برطرف نمودن مشکلات شما در این زمینه در کنار شما خواهیم بود.
سوالات متداول
برای فروش ملک مشاع از چه روش هایی باید اقدام کرد؟
فروش ملک مشاع به دو روش برای املاکی که قابلیت افراز دارند یا املاکی که قابلیت افراز ندارند به صورت متفاوت و مجزا هست که در مقاله به صورت مفصل توضیح داده شده.
روش های تقسیم ملک مشاع به چه صورت می باشد؟
الف)تقسیم به روش افراز ملک
ب)تقسیم به روش تعدیل ملک
ج)تقسیم به روش رد ملک
