۰۲۱-۵۴۷۶۴​

۰۲۱-۵۴۷۶۴​

real-estate-agent

وکیل ملکی کیست

وکیل ملکی وکیل پایه یک دادگستری است که نسبت به‌تمامی امور مربوط به ملک دارای تخصص و تبحر خاصی است . وکیل ملکی متخصص در تمامی زمینه‌هایی که مربوط به دعاوی اموال غیرمنقول می‌باشد.

وکیل ملکی دارای آگاهی و تجربه‌های فراوان می‌باشد، به همین دلیل زمانی که شما در خصوص مسائل ملکی که بسیار مباحث گسترده‌ای دارند به مشکل می‌خورید خیلی بهتر است که با یک وکیل ملکی در این خصوص مشورت نماید.

علت این امر این است که گستردگی و نوع‌های متفاوتی که بحث دعاوی ملکی دارد و شامل دعاوی حقوقی، کیفری و ثبت می‌شود، اگر ما ندانیم از کدام روش و با چه عنوانی باید شکایت نماییم و به روشی اشتباه و با اطلاعات ناقص قدم در راه رسیدن به حق خود برداریم.

این امر موجب می‌شود که ما از همان ابتدا و بعضاً نیمه راه با شکست مواجه شویم و علاوه بر آن که نتوانیم به حق مسلم خود برسیم متحمل هزینه‌های مربوط به دادرسی و … شویم. چه بسا بهتر است در این خصوص با یک وکیل ملکی متخصص مشورت نماییم تا بتوانیم بهترین اقدام را در برابر مشکل رخ‌داده شده داشته باشیم.

بهترین وکیل ملکی در تهران

شما می‌توانید در خصوص مشکلات پیش‌آمده ناشی از دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و امور مربوط به آن با وکیل ملکی متخصص در امور حقوقی و کیفری مؤسسه حقوقی فرهنگ تفاهم که به کلیه قوانین و حقوق مربوط به این حوزه اشراف و آگاهی دارد مشاوره داشته باشید که در صورت نیاز با انعقاد قرارداد وکالت از وکیل ملکی تهران متخصص در این حوزه یاری بطلبید چرا که انتخاب وکیل پایه یک دادگستری درست در زمینه دعاوی ملکی می‌تواند بهترین تصمیم برای رسیدن به حق شما باشد.

وظایف وکیل ملکی چیست؟

  • هر وکیلی بنا به تخصص و مهارت خود در زمینه‌های مختلف حقوقی دارای وظایف مربوط به همان موضوع است. وکیل ملکی متخصص نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد. وکیل ملکی باید اطلاعات کافی و لازم در رابطه با مسائل و موضوعات ملکی را داشته باشد. تا بتواند از پس پرونده های مربوطه برآید. مع‌ذلک از اولین وظایف وکیل ملکی کسب تسلط و تبحر در موارد مربوطه می‌باشد.
  • وظیفه مهم وکیل ملکی اقدام به موقع در موضوعات پرونده های دعاوی ملکی می‌باشد. به این جهت که در دعاوی ملکی و مسائل آن زمان اقدامات قانونی بسیار مهم است. اگر در فرصت‌های مناسب شروع به اقدامات لازم نشود چه بسا که نتایج زیان‌بار و جبران ناپذیری بر افراد وارد آید؛ بنابراین وظیفه وکیل ملکی این است که در زمان‌های مناسب به اقدامات لازم بپردازد تا موکل متضرر نگردد.
  • علاوه بر موارد فوق، وکیل ملکی می‌بایست کلیه اطلاعات لازم ملک را کسب کرده و مدارک مربوط به موضوع را جمع‌آوری نماید. چرا که در موضوعات ملکی مدارک و اطلاعات آن بسیار مهم و در اقدامات لازم تأثیرگذار می‌باشد. وکیل ملکی باید تجربه انجام امور مربوط به دعاوی ملکی را داشته باشد. وکلای دادگستری می‌توانند در تمامی دعاوی اعم از خانواده، کیفری و حقوقی وکالت کنند. اما موضوعات مربوط به دعاوی ملکی علی‌رغم سواد حقوقی وکیل، نیاز مبرم به تجربه بالا در خصوص انجام امور ملکی دارد. از وظایف دیگر وکیل ملکی باید به حفظ آرامش و خونسردی در برخورد با مسائل و مشکلات مربوطه است. تا بتواند با تمرکز لازم از این مباحث به سلامت عبور کند.

دعاوی ملکی

دعاوی ملکی با توجه به گستردگی که در حقوق ایران دارند و پربحث‌ترین پرونده‌های حقوقی در مراجع قضایی کیفری و حقوقی محسوب می‌شوند به انواع متفاوتی تقسیم شده‌اند و رسیدگی به آن‌ها با توجه به گسترده بودنشان  و این که به شکلی بهتر و  تخصصی‌تر مورد رسیدگی توسط مراجع قضایی صالح واقع شوند  در این جا، این تقسیم‌بندی در خصوص دعاوی ملکی خیلی خوب به نظر می‌رسد.

 

در اینجا ما دعاوی ملکی را به سه قسم تقسیم می‌نماییم:

  • دعاوی ملکی حقوقی
  • دعاوی ملکی کیفری
  • دعاوی ملکی ثبتی

 

دعاوی ملکی حقوقی و کیفری

به آن دسته از دعاوی ملکی گفته می‌شود که در دادگاه‌های حقوقی به آن‌ها رسیدگی می‌شود  و حکم صادره از جانب قاضی معمولاً به جهت پرداخت خسارت است و جنبه کیفری و مجازات حبس ندارد و حقوق ایران برای حل دعاوی مطروحه از این باب قوانینی را تعیین و مطابق با آن به این دعاوی ملکی رسیدگی می‌کند.

از انواع دعاوی ملکی حقوقی به مهم‌ترین آن‌ها اشاره خواهیم کرد و چند مورد از آن‌ها را که بیشتر در محاکم قضایی مطرح می‌شوند را به شکل ساده و قابل‌فهم به شما توضیح می‌دهیم تا به بهترین صورت آن را درک کنید و اگر مشکل شما با نوع دعوای حقوقی مطرح شده یکی بود می‌توانید با وکیل ملکی متخصص در این خصوص صحبت کنید و راهنمایی‌های لازم را دریافت نمایید.

  • دعوای الزام به تحویل ملک
  • دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
  • دعوای خلع ید
  • دعوای رفع تصرف عدوانی
  • دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
  • دعوای فک رهن

دعاوی کیفری به آن دسته از دعاوی ملکی گفته می‌شود که در دادگاه‌های کیفری صالح به آن‌ها و حکم صادر شده از طرف قاضی به جهت خسارت حقوقی نیست و جنبه کیفری دارد و مجازات آن حبس است که در حقوق نیز قوانینی در این خصوص ایجاد شده است.

 از انواع دعاوی کیفری ملکی به سه مورد از مواردی که زیاد رخ می‌دهند اشاره خواهیم کرد و یک مورد از آن‌ها را که بیشتر در محاکم  قضایی مطرح می‌شود را به شکل ساده و قابل‌فهم به شما توضیح می‌دهیم تا به بهترین شکل آن را درک کنید و اگر مشکل شما با نوع دعوای کیفری مطرح شده یکی بود می‌توانید با وکیل ملکی در این خصوص صحبت کنید و راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید.

  • دعوای کلاهبرداری در خرید و فروش
  • دعوای جعل سند ملک
  • دعوای خیانت در امانت

مرجع صالح به رسیدگی دعاوی ملکی

مرجع صالح در خصوص دعاوی ملکی با توجه به ماهیتی که دارند متفاوت هستند، به این شکل که اگر دعاوی ملکی ما ماهیتی حقوقی داشته باشد دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است.

اگر دعاوی ملکی ماهیتی کیفری داشته باشد دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه محل وقوع جرم صلاحیت به رسیدگی دارد.

  • مثال: در دعاوی ملکی حقوقی که در خصوص بحث الزام به تحویل ملک است دادگاه صالح جایی است که مال غیرمنقول در آن واقع شده است و در دعاوی ملکی کیفری که در خصوص بحث کلاهبرداری در خرید و فروش مال غیرمنقول است در اینجا دادگاه محل وقوع جرم را صالح می‌دانیم؛ یعنی اگر مال غیرمنقول در تهران باشد و فروش مال در مشهد صورت‌گرفته است دادگاه صالح دادگاه مشهد می‌باشد.
  • در مورد دعوای دستور تخلیه باید به شورای حل اختلاف رجوع کرد. تا از آن جا اقدام به تخلیه مستأجر نمود یا به طور مثال در خصوص دعوی حکم تخلیه یا خلع ید می‌بایست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرد.
  • صلاحیت در پرونده‌های ملکی بسیار حائز اهمیت بوده و دادگاه‌ها حساسیت خاصی بر روی آن دارند. مثلاً: در دعاوی مربوط به تخلفات ملکی در کمیسیون ماده 100 در شهرداری رسیدگی می‌گردد. این موضوع را نمی‌توان در دادگاه مطرح نمود. همچنین موارد مربوط به موضوعات کیفری ملکی در دادگاه‌های کیفری قابل طرح است. درنتیجه نمی‌توان صلاحیت رسیدگی مراجع را نادیده گرفت و نکته‌ای که در مورد صلاحیت رسیدگی مراجع وجود دارد این است که محل وقوع ملک مورد دعوی، دارای اهمیت است و می‌تواند در صلاحیت محلی دعوی، تأثیر به سزایی دارد.

حوزه دعاوی ملکی

مباحث مورد نظر در موضوعات ملکی به اراضی اعم از مسکونی و کشاورزی  و همچنین مسائل مربوط به املاک تجاری و مسکونی خلاصه می‌شود و انجام هر دعوی حقوقی، ثبتی و کیفری بر آن‌ها ممکن بوده و بسته به نوع دعاوی، تخصص و آگاهی لازم نیاز خواهد بود؛ مراجع اداری و دادگستری بنا بر صلاحیت خود می‌توانند به این دعاوی رسیدگی کرده و اظهارنظر کنند.

  • دعاوی ملکی حقوقی مربوط به ملک در دادگستری رسیدگی می‌شود. محاکم با تحقیقات و استعلامات لازم با توجه به مدارک موردنیاز به صدور رأی اقدام می‌نمایند. دعاوی ملکی مربوط به موارد ثبتی در اداره ثبت و برخی دعاوی نیاز به طرح در مراجع دادگستری هستند. بنا بر موضوع مطروحه و با توجه به صلاحیت در مرجع ذی‌صلاح مطرح می‌گردند. موضوعات ملکی ممکن است مورد دعوی کیفری نیز قرار بگیرد. همچنین مسائل کیفری در مرجع اختصاصی کیفری رسیدگی شده و اقدام به صدور رأی می‌نمایند.
  • علاوه بر موارد فوق موضوعات ملکی خارج از دعاوی است؛ مانند تنظیم قراردادهای ملکی، پیگیری ثبت در اداره اسناد و املاک، تهیه سند تک‌برگ مالکیت. دعاوی مربوط به مالکیت و احراز مالکیت و اثبات مالکیت از مواردی است که بسیار مبتلا به جامعه است و نیاز مبرم به یک وکیل ملکی در این حوزه احساس می‌گردد.

انواع دعاوی ملکی حقوقی

دعوای الزام به تحویل ملک

زمانی که فروشنده ملکی را به خریدار می‌فروشد و طی مبایعه‌نامه نوشته شده متعهد می‌شود که ملک را در تاریخی معین به خریدار تحویل دهد، حال اگر در تاریخ مقرر از تحویل مبیع که همان ملک می‌باشد خودداری ورزد در اینجا شخص خریدار می‌تواند از فروشنده خاطی شکایت حقوقی نماید.

  • در اینجا شخص خریدار باید دادخواستی مبنی بر الزام فروشنده به تحویل مبیع در نزد یک وکیل ملکی متخصص تنظیم نماید و بعد از تنظیم دادخواست مورد نظر و ثبت آن در دفتر خدمات الکترونیک قضایی منتظر دریافت زمانی برای رسیدگی به دادخواست ثبت شده باشد. بعد از تعیین دادگاه صالح باید برای رسیدگی به شکایت خود در جلسه رسیدگی حضور یابد و در اینجا سؤالی که مطرح است این است که شخص حتماً باید، سند رسمی ارائه دهد یا صرف ارائه مبایعه‌نامه کفایت می‌کند؟ در اینجا قانون بر این باور است که فرد باید سند رسمی در این خصوص ارائه دهد؛ ولی برخی از دادگاه‌ها مبایعه‌نامه را نیز به‌عنوان مدرک قبول می‌کنند.
  • در جایی که دادگاه به‌صورت قطعی بیان می‌دارد که خریدار باید حتماً به‌عنوان دلیل یک سند رسمی ارائه دهد خریدار باید ابتدا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید و بعد از آن اقدام به شکایت دیگر خود نماید و کلیه کارهای مربوط به دعوای مطرح شده را می‌تواند به وکیل ملکی واگذار نماید تا نتیجه مورد نظر خود را بگیرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که فروشنده ملکی را به‌موجب تنظیم یک مبایعه‌نامه به شخصی می‌فروشد و تاریخی را برای تنظیم سند رسمی و انتقال ملک به شکل رسمی مشخص می‌نماید؛ ولی از انجام آن استنکاف و علاقه‌ای به انتقال ملک به شکل رسمی از خود نشان نمی‌دهد، در این جا شخص خریدار ملک می‌تواند نسبت به فروشنده دعوایی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند و کلیه کارهای مربوط به این دعاوی ملکی را به وکیل ملکی بسپارد تا از این طریق و به‌موجب حکم دادگاه شخص فروشنده را ملزم به تنظیم سند نماید.

 اگر ملک فروخته شده به شکلی باشد که تنها دارای مبایعه‌نامه بوده و اصلاً سند رسمی ندارد و خریدار نیز با آگاهی از این موضوع اقدام به خرید ملک کند نمی‌تواند از دادگاه درخواست نماید که فروشنده سند رسمی به نام او بزند؛ چون ملک به صورت پیش‌فرض دارای سند رسمی نیست و تنها سند عادی دارد.

  • مراحل شکایت از فروشنده: شخص خریدار دادخواستی نزد وکیل ملکی تنظیم می‌نماید و دادخواست را در سامانه ثنا ثبت می‌کند و منتظر پیامک تعیین وقت رسیدگی از دادگاه صالح می‌شود بعد از دریافت پیامک در جلسه رسیدگی حاضر می‌شود و مدرک خود یعنی مبایعه‌نامه تنظیم شده را که در آن زمان تنظیم سند درج شده است را به دادگاه ارائه می‌دهد و انجام تمامی این مراحل نیز توسط وکیل ملکی متخصص انجام خواهد شد، حال در این جا دادگاه باید مواردی را در خصوص ادعای مطرح شده مورد بررسی قرار دهد.
  • این موارد شامل این می‌شوند که دادگاه ابتدا باید مطمئن شود خوانده دعوا واقعاً مالک اصلی است و اهلیت در فروش مال را داشته و این که خواهان دعوا تعهدات خود مبنی بر پرداخت ثمن معامله را انجام داده است بعد از احراز این شرایط دادگاه شخص فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی می‌نماید.

دعوای خلع ید

یکی از دعاوی ملکی مربوط به دعوای حقوقی می‌باشد و زمانی مطرح می‌شود که فردی بدون اجازه مالک یک مال غیرمنقول متعلق به او را تصرف کرده باشد و به‌نوعی دارای ید غاصبانه باشد. در این جا مالک ملک می‌تواند از شخص متصرف شکایت حقوقی بکند و دادخواستی مبنی بر خلع ید ارائه دهد و این امر را برای رسیدن به نتیجه مطلوب به دست وکیل ملکی متخصص بسپارد. در جلسه رسیدگی شخص مالک باید با ارائه سند رسمی این موضوع را به اثبات برساند که مالک آن ملک تصرف شده، می‌باشد.

در خصوص دعوای خلع ید که نوعی از دعاوی ملکی است این را باید مدنظر قرار دهیم که خلع ید با تخلیه ید متفاوت است؛ یعنی این دو را نباید یکسان بدانیم به این دلیل که همان‌طور که گفتیم دعوای خلع ید زمانی در دعاوی ملکی  مطرح است که فرد از ابتدا بدون اجازه مالک، آن ملک را متصرف شده و ید غاصبانه دارد؛ ولی در دعوای تخلیه ید فردی که در یک ملک سکونت دارد از همان ابتدا ید غاصبانه نداشته است و ید او امانی بوده به این حالت که طی یک قرارداد اجاره آن ملک را که حال می‌تواند خانه یا مغازه باشد از مالک اجاره نموده و بعد از اتمام قرارداد فی‌مابین از تخلیه ملک خودداری می‌کند حال در این جا مالک ملک می‌تواند درخواست تخلیه ید بدهد که شخص در هر دو حالت می‌تواند با یک وکیل ملکی متخصص مشاوره دریافت نماید.

 در این مورد باید این نکته را هم بیان کنیم که اگر شخصی باید به جهت شرایط شکل گرفته دعوای خلع ید مطرح کند؛ ولی ندانسته دعوای تخلیه ید مطرح نماید دادگاه نسبت به این شکایت قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند. 

 

دعوای رفع تصرف عدوانی

نیز یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی با ماهیت حقوقی می‌باشد که زمانی مطرح می‌شود که شخصی ادعا می‌کند، نسبت به ملک تصرف شده مالکیت رسمی دارد  و آن ملک در ید غاصبانه فرد دیگری است و تصرف او سابق بر آن فرد متصرف رخ‌داده است.

در این خصوص ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی گفته است که دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.

  • در این جا فردی که ادعای مالکیت نسبت به آن مال غیر منقول را دارد باید دادخواستی را ابتدا مبنی بر رفع تصرف عدوانی توسط وکیل ملکی متخصص تنظیم نماید و در صورت نیاز کلیه پرونده را به وکیل ملکی بسپارد و بعد از آن منتظر روند رسیدگی بماند. حال زمانی که پرونده در دادگاه مطرح می‌شود دادگاه مواردی را برای اثبات ادعای فرد مورد بررسی قرار می‌دهد که به چند مورد از آن‌ها اشاره خواهیم کرد.
  • اولین چیزی که دادگاه تحت عنوان ادله اثبات درخواست می‌کند یک سند رسمی است که خواهان بتواند مالکیت خود را اثبات نماید حال بعد از ارائه سند رسمی دادگاه این را مدنظر قرار می‌دهد که واقعاً شخص خواهان متصرف سابق است یا نه؟ چرا که اگر ثابت شود تصرف خوانده نسبت به مال خود سابق بر تصرف خواهان صورت‌گرفته است در این جا دیگر صدور دستور رفع تصرف عدوانی علیه متصرف سابق فاقد وجه قانونی است. موضوع بعدی این است که تصرف شخص خوانده واقعاً عدوانی باشد که در این جا کلمه بدون رضایت در ماده 1 قانون اصلاح جلوگیری از تصرف عدوانی تحت عنوان عدوانی بودن تلقی شده است.

دعوای کلاهبرداری در خرید و فروش

دعوای کلاهبرداری یکی از انواع دعاوی ملکی با ماهیت کیفری هست که در قانون تعریف مشخصی از خود دارد؛ در ماده ۱ قانون تشدید مجازات ارتشا، اختلاس و جرم کلاهبرداری آورده شده است که هرگاه شخصی با امیدوار کردن مردم به وجود شرکت و مؤسسه‌ای و یا دادن یک شغل و اختیارات  و یا امور غیرواقعی امیدوار بسازد، یا نسبت به موضوعی که حقیقت ندارد آن‌ها را بترساند و از این راه وجوه، مال و اسنادی  را به دست آورد جرم کلاهبرداری محسوب و از مصادیق جرایم اقتصادی می‌باشد.  برای آگاهی بیشتر در مورد جرم کلاهبرداری به طور اختصاصی می‌توانید با کلیک بر روی وکیل کلاهبرداری به اطلاعاتی دست پیدا کنید.

با توجه به تعریفی که از کلاهبرداری در قانون آمده است باید بگوییم که کلاهبرداری در خرید و فروش ملک یکی از معمول‌ترین نوع کلاهبرداری به‌حساب می‌آید.

 

چه افرادی کلاهبردار محسوب می‌شوند؟

  • در ماده 1 قانون مجازات ‌قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر آمده است که هرگاه کسی مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب می‌شود.
  • شخصی که از طریق فروش مال غیر اقدام به کلاهبرداری می‌نماید و یا شخصی که با آگاهی از مال غیر بودن یک ملک آن را خریداری می‌کند هر دوی این افراد به‌نوعی به حکم قانون کلاهبردار محسوب می‌شوند.
  • افرادی که مرتکب جرم کلاهبرداری خرید و فروش مال غیر می‌شوند ضمن رد مال به مالک اصلی به مجازات حبس و جزای نقدی محکوم خواهند شد و شخصی که خریدار است درجه محکومیتش کمی پایین‌تر از فروشنده کلاهبردار می‌باشد.

بنگاه‌های معاملات املاک

  • در این خصوص بنگاه‌های معاملات املاک نیز از جمله افرادی هستند که می‌توانند اقدام به کلاهبرداری در این مورد نمایند و کلاهبرداری آن‌ها در صورتی رخ می‌دهد که این افراد با آگاهی از آن که این ملک متعلق به دیگری است اقدام به فروش آن نمایند و از این جهت به نوعی در این اقدام با شخص فروشنده مال غیر شریک هستند؛ حال بعد از آن که مالک از فروش و انتقال مال آگاه شد باید ظرف یک ماه از تاریخی که از انتقال مال آگاهی یافته طی یک اظهارنامه رسمی که می‌تواند آن را نزد یک وکیل ملکی تنظیم کند به خریدار یا همان کسی که مال به او انتقال داده شده است این مالکیت خود را اعلام نماید و بعد از اعلام این موضوع اگر خریدار مال را به او انتقال نداد مالک مال اصلی می‌تواند دادگاه در خصوص وقوع کلاهبرداری و فروش مال غیر شکایت نماید و درخواست رد مال و مجازات فروشنده و خریدار آگاه را داشته باشد و در روند این کار از وکیل ملکی متخصص کمک دریافت نماید.

چه‌بسا اگر خریدار بعد از آگاهی یافتن از این که فروش مال غیر رخ‌داده است مال را به صاحب آن رد نماید می‌تواند از فرد کلاهبردار به جهت فروش مال دیگری به خود شکایت کند و درخواست استرداد وجه را داشته باشد.

 

عدم دریافت گواهی پایان کار توسط سازنده ساختمان

  • مورد دیگه ای که تحت عنوان کلاهبرداری ملکی می‌تواند رخ دهد و نمونه آن را در دنیای امروزی بسیار مشاهده کرده‌ایم موردی است که در آن فردی اقدام به ساخت‌وساز می‌نماید و برای این که بتواند آن واحدهای ساخته شده را بفروشد و به صورت رسمی سند آن را به نام خریدار بزند حتماً باید گواهی پایان کار خود را دریافت نماید؛ چرا که اگر این کار را انجام ندهد، این شخص نمی‌تواند آن را در دفاتر اسناد رسمی ثبت نماید.

 حال اگر شخص مالک قبل از اتمام ساخت و ساز ساختمان اقدام به‌پیش فروش نماید و با خریدار قرارداد پیش‌فروش به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم کرده باشد؛ ولی به جهت عدم انجام تعهد خود مبنی بر تحویل واحد ساختمان اعلام نماید که گواهی پایان کار را نگرفته است و از انجام آن خودداری کند خریدار آن واحد ساختمان می‌تواند با شکایت از مالک ساختمان او را مجبور به انجام تعهد خود نماید که همان گرفتن گواهی پایان کار از شهرداری می‌باشد. کلیه کارهای مربوط به این دعوا را افرادی که شاکی هستند به وکیل ملکی می‌توانند، بسپارند.

وکیل متخصص ملکی

دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ثبتی به آن دسته از دعاوی ملکی گفته می‌شود که در دادگاه حقوقی صالح به آن‌ها رسیدگی و حکم صادر شده از طرف قاضی به جهت خسارت حقوقی می‌باشد و جنبه کیفری ندارد. در واقع دعاوی ثبتی در دل دعاوی حقوقی جای دارند که در حقوق نیز قوانینی در این خصوص ایجاد شده است.

  یک مورد از آن را که بیشتر در محاکم  قضایی مطرح می‌شود را به شما توضیح می‌دهیم تا به بهترین شکل آن را درک و اگر مشکل شما با نوع دعوای ثبتی مطرح شده یکی بود می‌توانید با وکیل ملکی در این خصوص صحبت و راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید.

  • دعوای افراز ملک
  • دعوای ابطال سند رسمی
  • دعوای ابطال سند مالکیت معارض

دعوای ابطال سند رسمی

 یکی از دعاوی ثبتی است که بسیار در محاکم قضایی مطرح می‌شود. در واقع دعوای ابطال سند رسمی حالتی است که در طی آن شخص برای بی‌اثر کردن و ابطال یک سند رسمی شکایت می‌کند. دعوای ابطال سند رسمی در مواقعی به وجود می‌آید که یک ملک به چند نفر فروخته شده است.

گاهی نیز درخواست برای ابطال سند رسمی در حالتی رخ می‌دهد که معامله انجام شده به علت مجهول بودن مورد معامله باطل است و سند صادره در خصوص آن نیز باید باطل شود. همچنین سند مالکیت به جهت عدم تطبیق سند با قوانین ثبت قابل ابطال می‌باشد.

درخواست برای ابطال سند صرفاً در دادگاه‌های حقوقی صالح صورت می‌پذیرد و هیچ دفتر اسناد رسمی اجازه این را ندارد که به صورت شخصی و صرف توافق بین طرفین اقدام به ابطال سند رسمی نماید در صورتی که این اقدام را انجام دهد مرتکب تخلف شده و مجازات می‌شود.

هزینه وکیل ملکی چقدر است؟

در رابطه با این موضوع که حق‌الوکاله وکیل ملکی متخصص به چه صورتی تعیین می‌شود در ابتدای امر باید بیان کنیم که چیزی که در وهله اول اولویت دارد توافق بین وکیل ملکی و موکل است و میزان حق‌الوکاله می‌تواند در این جا بیشتر و یا حتی کم‌تر از تعرفه‌ای باشد که وجود دارد.

حق‌الوکاله وکیل ملکی متخصص می‌تواند بر اساس یک سری شرایط تغییر نماید که از جمله آن می‌توانیم به میزان حساسیت و گستردگی پرونده مطرح شده اشاره نماییم، هرچقدر یک پرونده از پیچیدگی بیشتری برخوردار باشد وکیل ملکی در این مورد به الطبع دستمزد بیشتری طلب می‌کند. همچنین تجربه و مهارت وکیل در خصوص دعاوی ملکی می‌تواند، بر روی میزان دستمزدش تأثیر شایانی بگذارد.

در کلیت امر باید بدانیم؛ چون دعوای مطرح شده در زمینه دعاوی ملکی می‌باشد میزان حق‌الوکاله بر اساس میزان ارزش ملک تعیین می‌شود به طور مثال: اگر ارزش یک ملک تا 200 میلیون تومان باشد معمولاً تعرفه 7 درصد از کل ارزش ملک می‌باشد، همچنین اگر ارزش ملک از 200 میلیون تا 5 میلیارد باشد تعرفه از 3 تا 5 درصد از کل ارزش ملک می‌باشد که میزان دقیق آن را وکیل تعیین می‌نماید.

زمان به نتیجه رسیدن پرونده های ملکی

کلیه دعاوی ملکی و مسائل مربوط به آن دارای مدت زمان مشخص نمی‌باشد، بنابراین نمی‌توان از پیش تعیین کرد که هرکدام از دعاوی ملکی چه مدت زمانی را طی خواهد کرد، اما این نکته حائز اهمیت است که وکیل ملکی یا وکیل دادگستری متخصص در دعاوی ملکی می‌تواند با به‌کارگیری تجربه و تبحر و مهارت خود در به ثمر رسیدن دعاوی ملکی، حداقل زمان ممکن را صرف کند و با استفاده از مهارت‌های خود روند و پروسه دادرسی دعاوی ملکی را در سر موقع و زمان مناسب خود اقدام کرده تا به اطاله دادرسی منجر نگردد.

ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بین دو یا چند نفر مشترک باشد و شرکای مال مشاع نسبت به مال مورد نظر تصرف مشاعی دارند و هیچ‌کدام نمی‌تواند دیگری را از استفاده از آن ملک منع نماید.

قانون مدنی در ماده 571 خود این‌چنین گفته است که شرکت به معنای جمع حقوق مالکین مختلف در یک شی واحد به نحو مشترک.

در مقابل ملک مشاع نیز حالت مفروزی (افراز) وجود دارد و به معنای مالی می‌باشد که صرفاً یک مالک دارد و تمام سهم آن به طور مشخص برای فرد مشخصی می‌باشد.

 

انواع ملک مشاع

  • ملک مشاع ارادی: مالکیت در یک ملک به صورت ارادی و از روی اختیار به این شکل است که دو یا چند نفر به موجب یک قرارداد با یکدیگر توافق نمایند تا در یک ملک باهم به صورت مشترک سهیم شوند
  • ملک مشاع قهری: مالکیت در یک ملک به صورت قهری حالتی است که شراکت افراد به صورت کاملاً ناگهانی و بدون هیچ پیش زمینه ای رخ داده است این نوع از مالکیت بیشتر در بحث ارث مطرح می‌شود.

قابل تقسیم بودن ملک مشاع

وکیل ملکی در بحث فروش ملک مشاع به مباحث مهمی اشاره کرده است که به آن می‌پردازیم:

در بحث فروش ملک مشاع ابتدا باید این موضوع بررسی شود که آیا امکان تقسیم ملک مشاع وجود دارد یا خیر؟

  • در شرایطی که امکان این تقسیم وجود داشته باشد شرکا می‌توانند در خواست تقسیم داشته باشند و نسبت به فروش آن به راحتی اقدام نمایند که در این حالت شرکا با رضایت یکدیگر به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه و سند مورد نظر را تنظیم و صادر می کنند که همان اشاره به سند تفکیکی دارد؛ آنچه گفته شد در خصوص املاکی بودند که قابل افراز و تقسیم بودند و با صدور سند تفکیکی امکان فروش سهم هر یک از شرکا به صورت مجزا امکان پذیر بود.
  • حالت دیگری وجود دارد که شرکا راضی به تقسیم ملک نمی‌باشند و یا این که ملک به طور کل قابل تقسیم و افراز نمی‌باشد؛ در این جا اگر شرکای دیگر راضی به این امر نباشند شریکی که مایل به فروش می‌باشد باید درخواست افراز ملک را داده و نسبت به فروش ملک مشاع اقدام نمای؛ در خصوص املاکی که نمی‌توان آن‌ها را  تفکیک و به این شکل بفروش رساند قانون آورده است که در صورت غیر قابل افراز بودن ملک که این امر به موجب حکم قطعی دادگاه مشخص می‌شود مطابق ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع،  دستور فروش به ملک غیر قابل افراز داده خواهد شد.

نحوه فروش ملک مشاع

وکیل ملکی در خصوص نحوه مراحل فروش ملک مشاع توضیحاتی ارائه داده است به شکل که:

  • هر یک از افرادی که مالک این ملک مشاع هستند باید به اداره ثبتی که ملک در آن وجود دارد مراجعه نمایند و درخواست خود را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت بدهند، بعد از آن که این درخواست ارائه شد کارشناس مربوطه پرونده را به نقشه‌بردار ارجاع می‌دهد و در حضور همه شرکا نقشه برداری را انجام می‌دهد و صورت جلسه را تنظیم و آن را به امضا تمام شرکا می‌رساند.
  • بعد از آن که مراحل بالا صورت گرفت شخصی که متقاضی افراز ملک می‌باشد باید دادخواستی مبنی بر دستور فروش ملک مشاع تنظیم نماید و این درخواست را ثبت کرده و منتظر تعیین جلسه رسیدگی از دادگاه صالح باشد.
  • در این جا دادگاه با بررسی مدارک ارائه شده از سوی خواهان فروش ملک مشاعی که قابلیت افراز ندارد، نسبت به دستور فروش ملک اقدام می‌نماید و بعد از این ملک از طریق مزایده به فروش می رسد که در این جا بالاترین مبلغ پیشنهاد شده مورد پذیرش واقع می‌شود.

موردی که باید در این جا بیان داشت این است که نبود و عدم رضایت شرکا در امر مزایده مانعی برای این کار محسوب نمی‌شود و آن‌ها نمی‌توانند نسبت به آن اعتراضی داشته باشند و در این خصوص فردی که متقاضی افراز بوده خود می‌تواند در مزایده شرکت کرده و ملک مورد نظر را خریداری نماید.

مطابق ماده 10 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع زمانی که ملک به فروش رسید بعد از کم‌کردن هزینه های قانونی، مبلغ باقی‌مانده را نسبت به سهم هر یک از شرکا بین آن‌ها تقسیم می‌نمایند.

سند ملک مشاع به چه شکل است؟

وکیل ملکی بیان می‌دارد که در بحث سند ما نباید سند 6 دانگ که به صورت رسمی باشد را با سند مشاعی یکی بدانیم و در توضیح این امر بیان کرده است که سند 6 دانگ اشاره به مالکیت یک ملک برای فرد مشخصی دارد؛ اما سند مشاع به این حالت است که چند نفر مالک یک ملک به شمار می‌روند.

حال زمانی که دو یا چند نفر در ملکی سهیم باشند و این امر موجب  تنظیم سندی مجزا شده باشد به این سند، سند تفکیکی گفته می‌شود و بر خلاف سند مشاعی صرفاً یک سند نمی‌باشد و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام یک سند مجزا از یکدیگر دارند.

زمانی که فرد بخواهد تقاضای افراز ملک را بدهد باید به سند ملک مربوطه دقت نماید چرا که اگر ملک مشاعی دارای سند رسمی باشد باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمود و اگر دارای سند رسمی نباشد و جریان ثبت او به اتمام نرسیده باشد درخواست افراز باید به دادگاه ارائه شود.

فروش ملک مشاع بدون رضایت شرکا

زمانی که یکی از شرکا بدون اذن دیگری اقدام به فروش ملک مشاع می‌نماید معامله صورت گرفته به صورت پیش‌فرض باطل نمی‌باشد و معامله صورت گرفته نسبت به سهم خود فرد دارای اعتبار ولی نسبت به شریک دیگر در حکم معامله فضولی قرار می‌گیرد و در این حالت شریک دیگر می‌تواند این معامله فضولی را رد یا قبول نماید.

همچنین اگر شریک صرفاً آن چه را که سهم او بوده است را بفروش برساند و به سهم شریک خود کاری نداشته باشد در ظاهر امر این معامله از حیث قانونی درست می‌باشد؛ اما بعد از آن که خریدار جدید بخواهد به هر شکلی تصرف در مال خود نماید باید رضایت شریک دیگر را جلب نماید؛ زیرا در صورت عدم کسب رضایت شریک دیگر این امر مانع تصرفات او می‌شود.

 حق شفعه چیست؟

ماده 808 قانون مدنی این چنین بیان داشته است زمانی که مال غیر منقولی بین دو شخص مشترک باشد و یکی از این شریک این مال را به جهت قابل تقسیم بودن به فرد دیگری بفروشد، در این حالت شریک دیگر این حق و اختیار را دارد که سهم خریدار را به او بدهد و در این جا خریدار حق اعتراض ندارد که به این حالت حق شفعه می‌گویند.

مزایا مشاوره با وکیل ملکی موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم

از مزایای مشاوره با وکیل ملکی متخصص موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم که یک وکیل پایه یک دادگستری می باشد این است که، وکیل ملکی از آن جهت که نسبت به تمامی قوانین حقوقی و کیفری مربوط به ملک اعم از قانون 100 شهرداری اطلاعات کامل و جامع دارد می تواند فردی را که متضرر شده است به بهترین شکل راهنمایی بکند و راه هایی را که فرد می تواند با قدم گذاشتن در آن به بهترین شکل به حق خود برسد به او بازگو نماید. 

پیشنهاد ما برای شما این است که حتما با وکیل ملکی متخصص که در  تمامی زمینه های مربوط به ملک آگاهی دارد صحبت نمایید.

سوالات متداول وکیل ملکی

آیا وکیل ملکی متخصص مؤسسه فرهنگ تفاهم به‌تمامی شهرها خدمات مشاوره ارائه می‌دهد؟

بله وکیل ملکی ما به‌تمامی افراد از هر شهری که هستند به صورت تلفنی و آنلاین مشاوره و یاری می‌دهد.

 

دعاوی مربوط به تخلفات ساختمان در کجا رسیدگی می‌شود؟

به دعاوی که مربوط به تخلفات ملکی هستند تنها در کمیسیون 100 شهرداری رسیدگی می‌شود و مرجع دیگری صلاحیت رسیدگی به این موضوع را ندارد.

 

در کمیسیون 100 شهرداری به چه دعاوی رسیدگی می‌شود؟

این کمیسیون مرجعی است که به تخلفات ساختمانی نظیر: نداشتن پروانه ساخت، تغییر کاربری ساختمان، تجاوز به حریم عمومی، عدم رعایت اصول شهرسازی (عدم استحکام بنا) رسیدگی می‌کند.

 

دعاوی ملکی می‌توانند ماهیت کیفری هم داشته باشند؟

بله دعاوی ملکی که مربوط به کلاهبرداری و خیانت در امانت هستند ماهیت کیفری پیدا می‌کنند و در صورت اثبات جرم با مجازات حبس و جزای نقدی همراه هستند.

 

جعل سند از چه روش‌هایی قابل شکایت و پیگیری است؟

جعل سند اصولاً یک دعوای کیفری محسوب می‌شود؛ ولی از طریق حقوقی نیز قابل پیگیری است؛ دعوای کیفری در خصوص درخواست شاکی برای مجازات فرد و دعوای حقوقی به‌منظور درخواست خواهان برای اثبات جعلی بودن سند و ابطال آن است.

 

بین دعوای خلع ید با تخلیه ید تفاوتی وجود دارد؟  

بله دعوای خلع ید زمانی مطرح است که فردی به صورت غاصبانه ملک فرد دیگری را به تصرف خود در بیاورد؛ ولی در تخلیه ید فرد از همان ابتدا غاصب نبوده است و ید او امانی بوده؛ مانند مستأجری که بعد از اتمام زمان اجاره ملک را تخلیه نمی‌کند.

 

تکلیف خریدار مال غیر برای گرفتن خسارت می‌باشد؟

خریدار به‌محض آگاهی از این که ملک خریداری شده مال غیر بوده باید مال را به مالک اصلی برای اثبات حسن‌نیت خود بازگرداند و برای استرداد وجه پرداختی و گرفتن خسارت به کلاهبرداری که ملک را به او فروخته مراجعه کند.

امتیاز این مقاله
4.7/5

این مطلب را به اشتراک بگذارید:

Facebook
Twitter
Pinterest
LinkedIn

7 پاسخ

  1. سلام ببخشید یه سوال. همسایه میتونه مانع ساخت و ساز ملک مجاور خودش بشه؟

    1. سلام اگر مقررات ساخت و ساز رعایت نشود میتوانید برای جلوگیری از ساخت و ساز به شهرداری مراجعه نمایید.

  2. سلام من به رای دادگاه شعبه حقوقی اعتراض کردم و دادگاه تجدید نظر رای را نقض و دادگاه بدوی را با نظر کارشناسی به قیمت روز جهت کسری متراژ انجام دهند و دادگاه بدوی با توجه به رای دادگاه تجدید نظر رای نهایی صادر کرده و خوانده به آن اعتراض نموده است و دوباره به دادگاه تجدید نظر همان شعبه ارجاع شده است آقا امکان نقض رای هست

    1. سلام وقت بخیر
      درخصوص امکان نقض رای تجدیدنظر باید مدارک شما مشاهده شود برای ارسال مدارک خود و کسب اطلاعات لطفا با شماره موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم 54764 -021 تماس حاصل نمایید.

  3. با سلام مجدد
    اینجانب 19 سال پیش یک قولنامه صوری در بنگاه نوشتم و هیچ شاهدی هم پای آن را امضا نکرده و همان روز اصل و نسخه دوم آن را در همان بنگاه امحا کردیم و تنها فتوکپی آن به اداره مالیات ارائه شد الان که فروشنده صوری 10 سال قبل به رحمت خدا رفته نمی دانم آیا آن کپی در آینده می تواند مورد سواستفاده از طرف وراث خریدار صوری قرار گیرد با این توضیح که در متن قولنانه چند شرط نوشته شده بود که مثلا خریدار مبلغی را نقدا تحویل فروشنده کرده و باید ملکی را هم تحول فروشنده دهد و مبلغی دیکر را هم بعدا به فروشنده بدهد اما اصلا مشخص نشده که چه زمانی خریدار بابد به تعهداتش عمل کند صرفا در بخش زمان تحویل ملک از طرف فروشنده به خریدار نوشته شده(روز معامله )

    1. سلام وقت بخیر لطفا برای دریافت مشاوره با این شماره تماس حاصل فرمایید 02154764

  4. با سسلام
    ی زمین وراثتی سند دار داریم ک شهرداری منطقه ۵ کرج غصب کرده و توش برج و مغازه ساخته.تا سال ۹۴ قرار ب تهاتر شده اما جدیدا قانون جدید دادن ک زمینها متعلق ب شهرداریه و حاضر نیستن مبلغ زمین رو به صاحبانش بدن یا معاوضه کنن!!مشابه ما افراد زیادی هستن ک قادر ب بازپس گیری زمینهاشون نیستن.لطفا راهنمایی کنین چ اقدامی باید انجام بدیم.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مطالب مرتبط

قاچاق اعضای بدن - وکیل کیفری

قاچاق اعضای بدن

تعریف قاچاق انسان و اعضای بدن  یکی از اقدامات ضد حقوق بشری که در جامعه امروز گریبانگیر جامعه جهانی و همچنین کشور ایران می‌باشد مساله قاچاق اعضای بدن انسان است.

ادامه‌ی مطلب »
رای وحدت رویه

رای وحدت رویه

رای وحدت رویه قبل از آن که در خصوص این امر که رای وحدت رویه چیست صحبت نماییم بهتر است که تعریف کوتاه و جامعی از دیوان عالی کشور ارائه

ادامه‌ی مطلب »
شکایت از قاضی

شکایت از قاضی

شکایت از قاضی  شکایت از قاضی موضوع مقاله ای است که به آن می پردازیم، در دنیای امروز همان‌طور که افراد عادی ممکن است مرتکب جرم شوند و به واسطه

ادامه‌ی مطلب »
کلاهبرداری اینستاگرامی

کلاهبرداری اینستاگرامی

اینستاگرام امروزه از طرفداران بسیاری برخوردار است که افراد با حضور در این برنامه پر طرفدار جهانی در زمینه‌های متفاوتی اقدام به فعالیت می‌نمایند به گونه ای که برخی صرفاً

ادامه‌ی مطلب »