وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

ساخت بنا بدون داشتن پروانه و استحکام ساخت

از اولین تخلفاتی که به‌کرات در سراسر کشور دیده می‌شود و شاید ما نیز ما آن برخورد داشته‌ایم ساخت بنای بدون مجوز می‌باشد که یکی از مهم‌ترین انواع تخلفات ساختمانی به‌حساب می‌آید.

 مطابق تبصره ۴ کمیسیون ماده صد شهرداری در حالتی که یک ساختمان بدون اخذ مجوز قانونی بنا شود درصورتی‌که کلیه اصول فنی، بهداشت و شهرسازی در آن رعایت شده باشد کمیسیون می تواند به اخذ جریمه به‌ازای هر متر بنای بدون مجوز یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان حکم دهد و صدور برگه پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.

همچنین از مفهوم مخالف این تبصره می‌توان به این نتیجه رسید که هرگاه شرایط فوق در تبصره ۴ رعایت نشده باشد حکم به اخذ جریمه داده نمی‌شود و الزاماً حکم به تخریب ساختمان داده می‌شود .

همچنین اگر بنایی در خارج از حریم شهر ساخته شود طبق قانون تخریب می‌شود؛ مانند ساختمان هایی که در مسیر راه‌آهن یا فرودگاه بنا می‌شوند .

 مورد دیگری که در بحث تخلفات ساختمانی ممکن است رخ دهد و امری غیر معمول به حساب نمی‌آید بحث عدم استحکام کافی ساختمان احداث شده است. عدم استحکام زمانی رخ می‌دهد که شخص مهندس ساختمان در بحث ساخت، اصول فنی و معماری را رعایت نکرده و از مصالح نامرغوب و ارزان قیمت استفاده کرده باشد و به این سبب بنای درست شده از استحکام کافی برخوردار نمی‌باشد.

در این حالت مطابق کمیسیون ماده صد شهرداری در خصوص این بنا تنها حکم تخریب صادر می‌گردد.

تغییر کاربری ساختمان 

مورد دیگری که در رابطه با تخلفات مطرح می‌شود تغییر کاربری ساختمان می‌باشد. منظور از تغییر کاربری ساختمان حالتی است که شخص مالک یک ساختمان مسکونی را به تجاری و اداری تبدیل کرده باشد که چنین امری مطابق قانون کمیسیون ماده ۱۰۰  خلاف بوده و به این معنی است که فرد خلاف آن چه در پروانه ساخت آورده شده است عمل نموده است.

زمانی که چنین موردی رخ می‌دهد کمیسیون شهرداری باید در این خصوص بررسی‌های لازم را به عمل بیاورد و تصمیم خود را در خصوص ساختمانی که تغییر کاربری داده است اعلام کرده و رای مناسب صادر نماید.

شاید برای شما در خصوص راه اندازی دفاتر وکالت، مطب پزشکی، دفاتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و … سؤال مطرح شود که آیا دایر کردن این دفاتر به معنای تغییر کاربری ملک به تجاری می‌باشد؟در جواب باید بیان کنیم که بله این دفاتر حالت تجاری دارند و تغییر کاربری آن‌ها خواهان کسب مجوز می باشد.

عدم ساخت پارکینگ و  تغییر نوع کاربری 

مسئله دیگری که مورد بحث می باشد، بحث عدم ساخت پارکینگ و عدم ایمنی آن است که این موضوع شاید در ظاهر امر موضوعی ساده باشد؛ ولی مسئله بسیار با اهمیتی می تواند باشد.

زمانی که شخص مالک، ساختمانی را احداث می نماید؛ ولی با وجود داشتن فضای کافی و الزام به ساخت پارکینگ اقدامی جهت ساخت پارکینگ نکند و از فضای موجود استفاده مناسب را ننماید و با عدم ایجاد پارکینگ موجبات اذیت مردم را به جهت اشغال کوچه فراهم آورد که این امر نیز به زیبایی شهر لطمه می‌زند، مرتکب تخلف شده است و از جانب کمیسیون ماده ۱۰۰ محکوم به پرداخت جریمه خواهد شد و باید تخلف کسری پارکینگ را نسبت به او لحاظ نمود.

 تعیین مبلغ جریمه نیز حداقل یک الی دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر فضای از دست رفته پارکینگ انجام می شود.

مورد دیگری که در خصوص تخلفات ساختمانی وجود دارد و کمیسیون ماده صد شهرداری در صورت آگاهی به این مورد قطع به یقین رسیدگی خواهد کرد بحث تبدیل پارکینگ به حالت مسکونی و یا تجاری می باشد .

در صورتی که تخلف مالک ساختمان در خصوص تغییر نوع استفاده از پارکینگ به حالت مسکونی و یا تجاری به کمیسیون ارجاع داده شود، کمیسیون ماده صد شهرداری به این تخلف رسیدگی می نماید و مطابق تبصره یک ماده صد شهرداری و در نظر گرفتن ماده ۵۵ قانون شهرداری حکم به برگرداندن کاربری پارکینگ به حالت قبلی خود می دهد.

تجاوز به حریم عمومی و احداث بنا در زمین کشاورزی

 بله مورد دیگری که در بحث تخلفات ساختمانی وجود دارد بحث تجاوز به حریم عمومی و معابر شهری می باشد .

در تبصره ۶ کمیسیون ماده صد شهرداری به این موضوع به طور صریح اشاره شده است که مالک ساختمان وظیفه دارد به هنگام نوسازی ساختمان براساس پروانه ساخت و طرح‌های تصویب شده اقدام به اصلاح معایبی نماید که به دنبال آن تجاوز به حریم عمومی و معابر شهری رخ داده است.

در رابطه با مواردی که مربوط به تجاوز به حریم عمومی می شود می توانیم به مواردی اشاره نماییم که در آن مالک ساختمان اقدام به ساخت و نصب تابلو، ایوان، سایبان و نصب در و پنجره ای می کند که به نوعی تجاوز به حریم عمومی محسوب می شود؛ که در این خصوص کمیسیون ماده صد شهرداری به این تخلفات رسیدگی می نماید و بر حسب شرایط دستور و حکم تخریب صادر می نماید.

 از انواع تخلفات ساختمانی که در کشور ما وجود دارد بحث احداث بنا در زمین‌های زراعی، کشاورزی می باشد که اگر شخصی در این زمین‌ها که صرفاً برای انجام عملیات کشاورزی هستند اقدام به ساخت نماید از نظر کمیسیون ماده صد شهرداری مرتکب تخلف شده است و جدا از عوارضی که مطابق قانون باید پرداخت نماید تا دو الی سه برابر قیمت زمین را به قیمت روز باید جزای نقدی بدهد. کمیسیون شهرداری دستور به توقف ساخت بنای در حال احداث می‌دهد.

 احداث ساختمان خارج از متراژ مشخص شده در پروانه ساخت (اضافه بنا)

آخرین مورد تخلفی که به آن خواهیم پرداخت و جز مواردی است که امکان وقوع آن وجود دارد بحث احداث بنا خارج از متراژ تعیین شده می باشد که در تبصره ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ شهرداری به آن اشاره شده است و برای آن مجازاتی در نظر گرفته شده است.

احداث ساختمان مازاد بر آن چه که مالک نسبت به آن پروانه ساخت گرفته است در حوزه زمین‌های مسکونی، تجاری و صنعتی نیز ممکن است رخ دهند.

تبصره ۲ ماده ۱۰۰ شهرداری در مورد اضافه بنا زائد این‌گونه گفته است که در صورتی که کمیسیون تشخیص دهد ضرورتی برای تخریب اضافه بنا با توجه به شرایط ملک از حیث مکانی نباشد صرفاً رای به اخذ جریمه با توجه به میزان تخلف صورت گرفته می دهد که این جریمه نباید از یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر که اضافه ساخته شده است بیشتر باشد. حال زمانی که مالک ساختمان از پرداخت جریمه خودداری نمود کمیسیون در این خصوص دوباره بررسی‌های لازم را انجام داده و حکم به تخریب خواهد داد.

تبصره ۳ ماده ۱۰۰ شهرداری نیز آن چه را تبصره دو در خصوص اضافه بنا در حوزه منطقه مسکونی بیان کرده بر پایه این که ساختمان در حوزه استفاده از زمین تجاری و صنعتی خارج از متراژ تعیین شده، بیان کرده است و جریمه را به این شکل مشخص کرده که جریمه نباید از دوبرابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر که اضافه‌تر ساخته شده بیشتر باشد. در صورت عدم پرداخت جریمه نیز حکم بر تخریب داده می‌شود.